Brick Up - Examen des risques et des rendements
Brick Up - Taux de retour et de perte
Brick Up – Avantages et inconvénients
À propos de Brick Up
Ce que c'est
Brick Up est une plateforme italienne de financement participatif, basée à Bologne, où vous achetez une participation dans une société créée pour développer ou rénover un bien immobilier, surtout des logements dans la région de Bologne et ailleurs en Émilie-Romagne. Elle a démarré le 1 juin 2021. En mai 2026, elle avait levé 10,2 millions € en 12 campagnes, dont 4,75 millions € pour 5 projets en 2025. C'est une petite plateforme avec un historique court.
Comment ça marche
Vous souscrivez des parts de la société de projet pendant une campagne. Les minimums sont fixés par projet : la plateforme indique que vous pouvez commencer dès 500 €, et les offres récentes demandaient 1 000 € ou 2 000 €. Votre argent attend sur un compte bloqué jusqu'à ce que la campagne atteigne son minimum ; en cas d'échec, il est remboursé sous 15 jours. Les opérations récentes proposent deux classes : les parts BRICK A, au rendement estimé plus élevé, et les parts BRICK B (à partir de 100 000 €), au rendement plus faible mais avec un droit de sortie après 32 mois. Chaque projet est examiné par un évaluateur externe et approuvé par le conseil de la plateforme.
Rendement
Brick Up n'affiche que des rendements bruts estimés pour chaque projet, fixés avant le début des travaux. Les plus élevés sont de 30 % sur 36 mois (deux projets Terrazze sui Colli), soit environ 9,1 % par an en capitalisation ; l'offre ouverte en novembre 2026, Residenze Le Torri, estime 22 % sur 24 mois pour les parts BRICK A et 16 % pour les parts BRICK B. Trois projets sont marqués comme conclus (deux en 2022, un en 2023), mais la plateforme ne publie aucun rendement réalisé pour eux, de sorte qu'on ne peut pas vérifier si les estimations ont été atteintes.
Pertes et défauts
La plateforme affirme qu'aucun projet n'a fait défaut depuis son lancement (articles de blog de janvier et mai 2026), mais elle ne définit pas le défaut, et la plupart des projets ne sont pas terminés. Elle ne publie ni page de statistiques ni chiffres sur les retards ou les écarts de ventes. Une campagne, La Nuova Città Giardino II, n'a levé que 54 000 € sur un minimum de 1 million € et n'a pas abouti.
Ce qui protège votre argent
Rien ne protège votre argent : vous détenez des parts de la société de projet, et si le projet échoue, vous passez après ses prêteurs et pouvez tout perdre. Les parts vendues sur la plateforme bénéficient d'une préférence de liquidation, de sorte que les investisseurs récupèrent leur capital et leur rendement avant les actionnaires ordinaires du promoteur lorsque les bénéfices sont distribués. Les détenteurs de parts BRICK B bénéficient aussi d'un engagement du promoteur de rembourser au moins 80 % de leur capital si les parts n'ont pas été remboursées après 32 mois ; il s'agit d'une promesse du promoteur, et non d'une sûreté sur un actif.
Qui l'exploite et sa licence
La plateforme est exploitée par Brickup S.r.l. (Bologne, numéro de TVA et numéro fiscal 03799251206). Elle est inscrite à la section ordinaire du registre des plateformes de financement participatif de la CONSOB par la délibération n° 23189 de la CONSOB du 10 juillet 2024, au titre de la réglementation européenne sur le financement participatif, et est supervisée par la CONSOB. Les investissements ne sont couverts ni par une garantie des dépôts ni par un système d'indemnisation des investisseurs.
Frais
Les investisseurs non avertis paient à la plateforme des frais d'investissement uniques sur chaque investissement, indiqués sur la page de chaque offre : 1,25 % du montant investi sur Residenze Le Torri (novembre 2026). Le promoteur paie des frais fixes pour l'examen du projet et des frais de réussite, un pourcentage des fonds levés.
Récupérer son argent
Aucun marché secondaire n'est proposé sur le site. La plateforme avertit que vendre une participation dans une petite société peut prendre très longtemps et n'est jamais certain. Vous récupérez votre argent lorsque la société de projet vend les logements et distribue ses bénéfices, après 12 à 36 mois sur les opérations récentes si tout se passe comme prévu. Les détenteurs de parts BRICK B peuvent demander à sortir après 32 mois.
Notre avis
Rendement : moyen, d'après des rendements bruts estimés allant jusqu'à 30 % sur 36 mois, soit environ 9,1 % par an ; rien de réalisé n'est publié. Risque : faible (plus élevé signifie plus risqué). L'affirmation de la plateforme selon laquelle aucun des 12 projets n'a fait défaut donnerait à elle seule le niveau le plus bas, très faible ; nous le relevons d'un cran, à faible, parce que cette affirmation n'est pas définie, que peu de projets sont terminés et qu'ils se situent surtout dans une seule région. Rendement-risque : faible, car il n'existe que des rendements estimés et la plateforme est encore jeune.
Réglementation
Licence / Réglementation: Brickup S.r.l. (Bologne, numéro de TVA 03799251206) est inscrite à la section ordinaire du registre des plateformes de financement participatif de la CONSOB par la délibération n° 23189 de la CONSOB du 10 juillet 2024, en tant que prestataire européen de services de financement participatif au titre du règlement (UE) 2020/1503, et est supervisée par la CONSOB. Les investissements ne sont couverts ni par une garantie des dépôts ni par un système d'indemnisation des investisseurs.
Fonctionnalité
Pour les investisseurs
Informations utiles
Oui. Brickup S.r.l. figure au registre des plateformes de financement participatif de la CONSOB par la délibération n° 23189 du 10 juillet 2024, au titre de la réglementation européenne sur le financement participatif, et est supervisée par la CONSOB.
Vous payez par virement bancaire sur un compte bloqué au nom de la société de projet, tenu par un intermédiaire financier jusqu'à la clôture de la campagne. L'intermédiaire n'est pas nommé sur les pages publiques. Si la campagne échoue, vous êtes remboursé sous 15 jours.
Il est fixé par projet. La plateforme indique que vous pouvez commencer dès 500 € ; les offres récentes demandaient 1 000 € ou 2 000 €. Les parts BRICK B exigent au moins 100 000 €.
Uniquement des estimations : jusqu'à 30 % bruts sur 36 mois, soit environ 9,1 % par an. Aucun rendement réalisé n'est publié pour les trois projets conclus. La plateforme affirme qu'aucun de ses 12 projets n'a fait défaut, sans définition.
Rien : vous détenez des parts de la société de projet. Vos parts sont payées avant les propres parts du promoteur lorsque les bénéfices sont distribués, et les détenteurs de parts BRICK B bénéficient de la promesse du promoteur de rendre au moins 80 % après 32 mois.
Pas sur la plateforme : aucun marché secondaire n'est proposé, et vendre une participation peut prendre très longtemps. Vous êtes payé lorsque les logements sont vendus, après 12 à 36 mois sur les opérations récentes. Les détenteurs de parts BRICK B peuvent demander à sortir après 32 mois.
Les investisseurs non avertis paient des frais uniques indiqués sur chaque offre, 1,25 % du montant investi sur l'offre de novembre 2026. Les promoteurs paient des frais d'examen et des frais de réussite.
Les parts BRICK A ont le rendement estimé le plus élevé, par exemple 22 % sur 24 mois. Les parts BRICK B, à partir de 100 000 €, ont une estimation plus faible, 16 % sur 24 mois, plus un droit de sortie après 32 mois avec au moins 80 % du capital restitué, tel que promis par le promoteur.
Vos parts sont dans la société de projet, et non dans Brick Up ; elles restent donc à vous si la plateforme ferme. Si le projet échoue, les actionnaires ne sont payés qu'après les prêteurs, et vous pouvez perdre tout votre argent. Aucun système d'indemnisation ne s'applique.
