UpsideTown Recensioni

Che cos'è

UpsideTown è una piattaforma italiana di equity crowdfunding immobiliare con sede a Milano e operatività a Roma. Gli investitori acquistano quote di società di progetto che comprano un edificio, per lo più a Roma, lo frazionano in unità più piccole, le ristrutturano e le vendono. Le sue statistiche indicano 29 progetti finanziati, 31.936.500 € raccolti, 14 progetti conclusi e 16.461.668 € restituiti agli investitori (al 14 ottobre 2026). Nel 2026 fino a quella data sono stati raccolti 9,90 milioni di €. La piattaforma si presenta anche come portale di energia verde, ma finora non è stato finanziato alcun progetto energetico.

Come funziona

Si sottoscrivono quote della società di progetto di un singolo immobile, da 1.000 € (le FAQ dicono che non c'è un minimo fisso). I progetti sono pianificati per durare da 9 a 18 mesi; quando le unità sono vendute, la società restituisce il capitale e la quota di utile. Gli investitori non professionali devono completare un test di conoscenza e una simulazione di perdita e hanno quattro giorni per ripensarci. Le quote possono facoltativamente essere registrate a proprio nome tramite Directa SIM a pagamento. La prossima offerta annunciata il 30 ottobre 2026 è un secondo round per un progetto nel quartiere San Lorenzo di Roma (obiettivo 650.000 €, rendimento lordo obiettivo dal 12 % al 14 % l'anno). Il sito è solo in italiano.

Rendimenti

I progetti conclusi hanno reso in media il 17,4 % l'anno, lordo, secondo la piattaforma (14 progetti conclusi, al 14 ottobre 2026). Il dato è autodichiarato e non sottoposto a revisione, e la piattaforma non dice come viene ponderato né pubblica i risultati per progetto. È sceso leggermente man mano che altri progetti si concludono: 18,3 % a novembre 2025 e 17,8 % ad agosto 2026. I rendimenti obiettivo dei nuovi progetti sono dal 14 % al 20 % l'anno, lordo; l'ultima offerta punta al 12 %-14 %. I privati in Italia pagano il 26 % di imposta sulle plusvalenze.

Perdite e default

Non è stata segnalata alcuna perdita su un progetto concluso, e la piattaforma afferma che tutti i progetti rimborsati hanno raggiunto o superato gli obiettivi. Le sue statistiche mostrano ora l'1,3 % dei progetti finanziati con più di 90 giorni di ritardo rispetto al programma (14 ottobre 2026); non dice se in numero o in importo. Fino ad agosto 2026 la piattaforma dichiarava di non avere alcun ritardo. Per un investimento in quote, il rischio è una vendita tardiva o un prezzo di vendita più basso, piuttosto che una rata di prestito non pagata.

Che cosa garantisce il Suo denaro

Il Suo investimento non è garantito: si detengono quote di una società immobiliare, non un prestito con ipoteca. Gli accordi societari riconoscono agli investitori del crowd una preferenza rispetto alle quote dello sviluppatore nella distribuzione degli utili, e opzioni di vendita che permettono loro in certi casi di rivendere le quote; i termini esatti non sono pubblicati. Prima della chiusura di una campagna, il denaro resta su un conto vincolato presso Banca Sella e viene rilasciato solo se la campagna ha successo. Il portafoglio è fortemente concentrato: circa il 92 % si trova a Roma. In parole semplici: se un progetto romano viene venduto in ritardo o a un prezzo inferiore, il rendimento scende e si può perdere parte del capitale, con il capitale proprio dello sviluppatore che assorbe le perdite per primo.

Chi la gestisce e la licenza

Il gestore è UpsideTown S.r.l., Milano (numero societario 10760190966), fondata nel 2019. È autorizzata dalla CONSOB, l'autorità di vigilanza dei mercati italiana, come prestatore europeo di servizi di crowdfunding (delibera 22965 del 17 gennaio 2024). Il suo amministratore delegato, Luigi Ucci, dirige anche la divisione valutazioni di PRAXI, una società di consulenza socia di UpsideTown che fornisce l'analisi usata per selezionare i progetti; sul sito non è stata trovata alcuna politica su questo conflitto di interessi.

Commissioni

Gli investitori non pagano alcuna commissione a UpsideTown. La registrazione facoltativa delle quote tramite Directa SIM costa da 15 € a 80 € per l'attivazione più 30 € per sottoscrizione, e la banca può addebitare i bonifici. Gli sviluppatori pagano una commissione di successo e costi di due diligence le cui aliquote non sono pubblicate.

Recuperare il proprio denaro

Non c'è un mercato secondario. Il denaro rientra quando le unità del progetto vengono vendute, previsto dopo 9-18 mesi, o più tardi se il progetto subisce ritardi.

Il nostro giudizio

Rendimento: molto alto — 17,4 % l'anno lordo su 14 progetti conclusi, come dichiarato dalla piattaforma. Rischio: basso (più alto significa più rischio) — 16,5 milioni di € già restituiti e gli investitori sono posti davanti allo sviluppatore, ma i risultati sono autodichiarati, circa il 92 % del portafoglio è a Roma e il primo progetto con più di 90 giorni di ritardo è comparso a ottobre 2026. Rapporto rischio-rendimento: molto alto — un rendimento dichiarato molto alto a fronte di un basso livello di rischio, finché il mercato immobiliare romano regge.