UpsideTown Opinie

Czym jest

UpsideTown to włoska platforma finansowania udziałowego nieruchomości z siedzibą w Mediolanie i działalnością w Rzymie. Inwestorzy kupują udziały w spółkach projektowych, które kupują budynek, głównie w Rzymie, dzielą go na mniejsze lokale, remontują je i sprzedają. Jej statystyki pokazują 29 sfinansowanych projektów, 31.936.500 € zebrano, 14 zakończonych projektów i 16.461.668 € zwrócone inwestorom (stan na 14 października 2026 r.). Do tej daty w 2026 roku zebrano 9,90 mln €. Platforma przedstawia się także jako portal zielonej energii, ale żaden projekt energetyczny nie został dotąd sfinansowany.

Jak to działa

Inwestor obejmuje udziały w spółce projektowej dla jednej nieruchomości, od 1.000 € (FAQ mówi, że nie ma stałego minimum). Projekty są planowane na 9 do 18 miesięcy; gdy lokale zostaną sprzedane, spółka zwraca kapitał i udział w zysku. Inwestorzy nieprofesjonalni muszą ukończyć test wiedzy i symulację straty oraz mają cztery dni na zmianę zdania. Udziały można opcjonalnie zarejestrować na własne nazwisko przez Directa SIM za opłatą. Następna oferta ogłoszona 30 października 2026 r. to druga runda dla projektu w rzymskiej dzielnicy San Lorenzo (cel 650.000 €, docelowy zwrot brutto od 12 % do 14 % rocznie). Strona jest tylko po włosku.

Zwroty

Zakończone projekty przyniosły według platformy średnio 17,4 % rocznie brutto (14 zakończonych projektów, stan na 14 października 2026 r.). Liczba jest zgłaszana przez platformę i niezbadana, a platforma nie podaje, jak jest ważona, ani nie publikuje wyników dla poszczególnych projektów. Nieznacznie spadła w miarę kończenia kolejnych projektów: 18,3 % w listopadzie 2025 roku i 17,8 % w sierpniu 2026 roku. Docelowe zwroty nowych projektów to od 14 % do 20 % rocznie brutto; ostatnia oferta celuje w 12 % do 14 %. Osoby fizyczne we Włoszech płacą 26 % podatku od zysków.

Straty i niewypłacalności

Nie zgłoszono straty na zakończonym projekcie, a platforma twierdzi, że wszystkie spłacone projekty osiągnęły lub przekroczyły cele. Jej statystyki pokazują teraz 1,3 % sfinansowanych projektów z opóźnieniem ponad 90 dni w stosunku do harmonogramu (14 października 2026 r.); nie podaje, czy według liczby, czy kwoty. Do sierpnia 2026 roku platforma twierdziła, że nie ma żadnych opóźnień. W przypadku inwestycji w udziały ryzykiem jest późna sprzedaż lub niższa cena sprzedaży, a nie niezapłacona rata pożyczki.

Co zabezpiecza Twoje pieniądze

Twoja inwestycja nie jest zabezpieczona: posiadasz udziały w spółce nieruchomościowej, a nie pożyczkę z hipoteką. Umowy spółek dają inwestorom crowd pierwszeństwo przed udziałami samego dewelopera przy wypłacie zysków oraz opcje sprzedaży, które pozwalają im w niektórych przypadkach odsprzedać udziały; dokładne warunki nie są publikowane. Przed zamknięciem kampanii pieniądze czekają na zablokowanym rachunku w Banca Sella i są uwalniane tylko wtedy, gdy kampania się powiedzie. Portfel jest silnie skoncentrowany: około 92 % jest w Rzymie. Prościej mówiąc: jeśli rzymski projekt zostanie sprzedany późno lub taniej, zwrot spada i można stracić część kapitału, przy czym kapitał własny dewelopera pokrywa straty jako pierwszy.

Kto za tym stoi i licencja

Operatorem jest UpsideTown S.r.l., Mediolan (numer firmy 10760190966), założona w 2019 roku. Ma zezwolenie CONSOB, włoskiego nadzorcy rynku, jako europejski dostawca usług finansowania społecznościowego (uchwała 22965 z 17 stycznia 2024 r.). Jej dyrektor generalny, Luigi Ucci, kieruje także działem wycen PRAXI, firmy doradczej będącej udziałowcem UpsideTown i dostarczającej analizy używane do wyboru projektów; na stronie nie znaleziono polityki dotyczącej tego konfliktu interesów.

Opłaty

Inwestorzy nie płacą UpsideTown żadnej prowizji. Opcjonalna rejestracja udziałów przez Directa SIM kosztuje od 15 € do 80 € za aktywację plus 30 € za subskrypcję, a bank może pobierać opłaty za przelewy. Deweloperzy płacą prowizję za sukces i koszty due diligence, których stawki nie są publikowane.

Odzyskanie pieniędzy

Nie ma rynku wtórnego. Pieniądze wracają, gdy lokale projektu zostaną sprzedane, co planowane jest po 9 do 18 miesiącach, lub później, jeśli projekt się opóźni.

Nasza ocena

Zwrot: bardzo wysoki — 17,4 % rocznie brutto przy 14 zakończonych projektach, według zgłoszeń platformy. Ryzyko: niskie (wyższe oznacza większe ryzyko) — 16,5 mln € już zwrócone, a inwestorzy mają pierwszeństwo przed deweloperem, więc same liczby dałyby bardzo niskie; pogarszamy je o jeden stopień, do niskiego, ponieważ wyniki są raportowane przez samą platformę, około 92% portfela przypada na Rzym, a pierwszy projekt opóźniony o ponad 90 dni pojawił się w październiku 2026 r. Stosunek zwrotu do ryzyka: bardzo wysoki — bardzo wysoki zgłaszany zwrot przy niskim poziomie ryzyka, dopóki rzymski rynek nieruchomości się trzyma.