UpsideTown Ervaringen

Wat het is

UpsideTown is een Italiaans platform voor vastgoedcrowdfunding via aandelen, gevestigd in Milaan en actief in Rome. Beleggers kopen aandelen in projectvennootschappen die een gebouw kopen, meestal in Rome, het opsplitsen in kleinere eenheden, renoveren en verkopen. De statistieken tonen 29 gefinancierde projecten, € 31.936.500 opgehaald, 14 afgeronde projecten en € 16.461.668 terugbetaald aan beleggers (per 14 oktober 2026). Tot die datum werd in 2026 € 9,90 miljoen opgehaald. Het platform presenteert zich ook als portaal voor groene energie, maar er is nog geen energieproject gefinancierd.

Hoe het werkt

U tekent aandelen in de projectvennootschap voor één enkel pand, vanaf € 1.000 (volgens de FAQ is er geen vast minimum). Projecten zijn gepland voor 9 tot 18 maanden; wanneer de eenheden zijn verkocht, geeft de vennootschap uw kapitaal en uw deel van de winst terug. Niet-professionele beleggers moeten een kennistest en een verliessimulatie voltooien en hebben vier dagen bedenktijd. Aandelen kunnen optioneel tegen betaling via Directa SIM op uw eigen naam worden geregistreerd. Het volgende aanbod, aangekondigd op 30 oktober 2026, is een tweede ronde voor een project in de Romeinse wijk San Lorenzo (doel € 650.000, beoogd brutorendement 12 % tot 14 % per jaar). De site is alleen in het Italiaans.

Rendement

Afgeronde projecten leverden volgens het platform gemiddeld 17,4 % per jaar bruto op (14 afgeronde projecten, per 14 oktober 2026). Het cijfer is zelf gemeld en niet gecontroleerd, en het platform zegt niet hoe het wordt gewogen en publiceert geen resultaten per project. Het is licht gedaald naarmate meer projecten worden afgerond: 18,3 % in november 2025 en 17,8 % in augustus 2026. De streefrendementen van nieuwe projecten zijn 14 % tot 20 % per jaar bruto; het laatste aanbod mikt op 12 % tot 14 %. Particulieren in Italië betalen 26 % belasting over winsten.

Verliezen en wanbetalingen

Er is geen verlies op een afgerond project gemeld, en het platform zegt dat alle terugbetaalde projecten hun doelen haalden of overtroffen. De statistieken tonen nu 1,3 % van de gefinancierde projecten met meer dan 90 dagen vertraging ten opzichte van de planning (14 oktober 2026); het zegt niet of dat naar aantal of bedrag is. Tot augustus 2026 beweerde het platform helemaal geen vertragingen te hebben. Bij een belegging in aandelen is het risico een late verkoop of een lagere verkoopprijs, en niet een gemiste leningbetaling.

Wat uw geld zekerheid geeft

Uw belegging is niet gedekt: u bezit aandelen in een vastgoedvennootschap, geen lening met hypotheek. De vennootschapsovereenkomsten geven crowdbeleggers voorrang boven de eigen aandelen van de ontwikkelaar bij winstuitkering, en verkoopopties waarmee zij in bepaalde gevallen hun aandelen kunnen terugverkopen; de exacte voorwaarden zijn niet gepubliceerd. Voordat een campagne wordt gesloten, wacht uw geld op een geblokkeerde rekening bij Banca Sella en wordt het alleen vrijgegeven als de campagne slaagt. De portefeuille is sterk geconcentreerd: ongeveer 92 % ervan zit in Rome. In gewone taal: als een Romeins project later of voor minder wordt verkocht, daalt uw rendement en kunt u een deel van uw kapitaal verliezen, waarbij het eigen vermogen van de ontwikkelaar verliezen als eerste opvangt.

Wie erachter zit en de vergunning

De exploitant is UpsideTown S.r.l., Milaan (ondernemingsnummer 10760190966), opgericht in 2019. Zij heeft een vergunning van de CONSOB, de Italiaanse markttoezichthouder, als Europese crowdfundingdienstverlener (besluit 22965 van 17 januari 2024). Haar algemeen directeur, Luigi Ucci, leidt ook de taxatieafdeling van PRAXI, een adviesbureau dat aandeelhouder is van UpsideTown en de analyse levert die wordt gebruikt om projecten te selecteren; op de site is geen beleid over dit belangenconflict gevonden.

Kosten

Beleggers betalen geen commissie aan UpsideTown. Optionele registratie van aandelen via Directa SIM kost € 15 tot € 80 voor activering plus € 30 per inschrijving, en uw bank kan kosten voor overschrijvingen rekenen. Ontwikkelaars betalen een succesvergoeding en kosten voor due diligence waarvan de tarieven niet zijn gepubliceerd.

Uw geld terugkrijgen

Er is geen secundaire markt. Uw geld komt terug wanneer de eenheden van het project zijn verkocht, gepland na 9 tot 18 maanden, of later als het project vertraging oploopt.

Ons oordeel

Rendement: zeer hoog — 17,4 % per jaar bruto op 14 afgeronde projecten, zoals gemeld door het platform. Risico: laag (hoger betekent meer risico) — € 16,5 miljoen is al terugbetaald en beleggers staan vóór de ontwikkelaar, maar de resultaten zijn zelf gemeld, ongeveer 92 % van de portefeuille zit in Rome, en het eerste project met meer dan 90 dagen vertraging verscheen in oktober 2026. Rendement-risicoverhouding: zeer hoog — een zeer hoog gemeld rendement voor een laag risiconiveau, zolang de Romeinse vastgoedmarkt standhoudt.