UpsideTown Avis

Ce que c'est

UpsideTown est une plateforme italienne de financement participatif immobilier en capital, basée à Milan, avec des activités à Rome. Les investisseurs achètent des parts de sociétés de projet qui acquièrent un immeuble, le plus souvent à Rome, le divisent en lots plus petits, les rénovent et les vendent. Ses statistiques indiquent 29 projets financés, 31 936 500 € levés, 14 projets achevés et 16 461 668 € reversés aux investisseurs (au 14 octobre 2026). 9,90 millions d'€ ont été levés en 2026 jusqu'à cette date. La plateforme se présente aussi comme un portail d'énergie verte, mais aucun projet énergétique n'a encore été financé.

Comment ça marche

Vous souscrivez des parts de la société de projet d'un bien unique, dès 1 000 € (la FAQ indique qu'il n'y a pas de minimum fixe). Les projets sont prévus pour durer de 9 à 18 mois ; lorsque les lots sont vendus, la société vous rend votre capital et votre part du bénéfice. Les investisseurs non professionnels doivent réaliser un test de connaissances et une simulation de perte, et disposent de quatre jours pour se rétracter. Les parts peuvent, en option, être inscrites à votre nom via Directa SIM, moyennant des frais. La prochaine offre annoncée le 30 octobre 2026 est un deuxième tour pour un projet dans le quartier de San Lorenzo à Rome (objectif de 650 000 €, rendement brut cible de 12 % à 14 % par an). Le site est uniquement en italien.

Rendement

Les projets achevés ont rapporté en moyenne 17,4 % par an, brut, selon la plateforme (14 projets achevés, au 14 octobre 2026). Ce chiffre est déclaré par la plateforme elle-même et non audité, et la plateforme n'indique ni comment il est pondéré ni les résultats projet par projet. Il a légèrement baissé à mesure que davantage de projets se terminent : 18,3 % en novembre 2025 et 17,8 % en août 2026. Les rendements cibles des nouveaux projets sont de 14 % à 20 % par an, brut ; la dernière offre vise 12 % à 14 %. Les particuliers en Italie paient 26 % d'impôt sur les plus-values.

Pertes et défauts

Aucune perte sur un projet achevé n'a été signalée, et la plateforme affirme que tous les projets remboursés ont atteint ou dépassé leurs objectifs. Ses statistiques montrent désormais 1,3 % des projets financés avec plus de 90 jours de retard sur le calendrier (14 octobre 2026) ; elle ne précise pas si c'est en nombre ou en montant. Jusqu'en août 2026, la plateforme affirmait n'avoir aucun retard. Pour un investissement en parts, le risque est une vente tardive ou un prix de vente plus bas plutôt qu'un échéancier de prêt manqué.

Ce qui garantit votre argent

Votre investissement n'est pas garanti : vous détenez des parts d'une société immobilière, et non un prêt assorti d'une hypothèque. Les accords de société donnent aux investisseurs participatifs une priorité sur les parts propres du promoteur lors du versement des bénéfices, ainsi que des options de vente leur permettant, dans certains cas, de revendre leurs parts ; les conditions exactes ne sont pas publiées. Avant la clôture d'une campagne, votre argent attend sur un compte bloqué chez Banca Sella et n'est libéré que si la campagne aboutit. Le portefeuille est fortement concentré : environ 92 % se trouve à Rome. En clair : si un projet romain se vend tard ou à moindre prix, votre rendement baisse et vous pouvez perdre une partie de votre capital, les fonds propres du promoteur absorbant les pertes en premier.

Qui l'exploite et sa licence

L'exploitant est UpsideTown S.r.l., Milan (numéro d'entreprise 10760190966), fondée en 2019. Elle est agréée par la CONSOB, le régulateur des marchés italien, en tant que prestataire européen de services de financement participatif (décision 22965 du 17 janvier 2024). Son directeur général, Luigi Ucci, dirige aussi la division d'évaluation de PRAXI, un cabinet de conseil actionnaire d'UpsideTown, qui fournit l'analyse utilisée pour sélectionner les projets ; aucune politique relative à ce conflit d'intérêts n'a été trouvée sur le site.

Frais

Les investisseurs ne paient aucune commission à UpsideTown. L'inscription facultative des parts via Directa SIM coûte de 15 € à 80 € à l'activation, plus 30 € par souscription, et votre banque peut facturer les virements. Les promoteurs paient une commission de réussite et des frais de due diligence dont les taux ne sont pas publiés.

Récupérer votre argent

Il n'existe pas de marché secondaire. Votre argent revient lorsque les lots du projet sont vendus, ce qui est prévu après 9 à 18 mois, ou plus tard si le projet prend du retard.

Notre avis

Rendement : très élevé — 17,4 % par an brut sur 14 projets achevés, selon la plateforme. Risque : faible (plus élevé signifie plus de risque) — 16,5 millions d'€ déjà reversés et les investisseurs passent avant le promoteur, mais les résultats sont déclarés par la plateforme, environ 92 % du portefeuille se trouve à Rome, et le premier projet avec plus de 90 jours de retard est apparu en octobre 2026. Rapport rendement-risque : très élevé — un rendement annoncé très élevé pour un niveau de risque faible, tant que le marché immobilier romain tient.