UpsideTown Erfahrungen

Was es ist

UpsideTown ist eine italienische Plattform für Immobilien-Equity-Crowdfunding mit Sitz in Mailand und Geschäftstätigkeit in Rom. Anleger kaufen Anteile an Projektgesellschaften, die ein Gebäude kaufen, meist in Rom, es in kleinere Einheiten aufteilen, renovieren und verkaufen. Die Statistik zeigt 29 finanzierte Projekte, 31.936.500 € eingesammelt, 14 abgeschlossene Projekte und 16.461.668 € an Anleger zurückgezahlt (Stand 14. Oktober 2026). Bis zu diesem Datum wurden 2026 9,90 Millionen € eingesammelt. Die Plattform präsentiert sich auch als Portal für grüne Energie, doch bisher wurde kein Energieprojekt finanziert.

So funktioniert es

Sie zeichnen Anteile an der Projektgesellschaft für eine einzelne Immobilie, ab 1.000 € (laut FAQ gibt es keinen festen Mindestbetrag). Die Projekte sind auf 9 bis 18 Monate angelegt; wenn die Einheiten verkauft sind, zahlt die Gesellschaft Ihnen Ihr Kapital und Ihren Gewinnanteil zurück. Nicht professionelle Anleger müssen einen Kenntnistest und eine Verlustsimulation absolvieren und haben vier Tage Bedenkzeit. Die Anteile können gegen Gebühr optional über Directa SIM auf Ihren eigenen Namen eingetragen werden. Das am 30. Oktober 2026 angekündigte nächste Angebot ist eine zweite Runde für ein Projekt im römischen Stadtteil San Lorenzo (Ziel 650.000 €, angestrebte Bruttorendite 12 % bis 14 % pro Jahr). Die Website ist nur auf Italienisch.

Erträge

Abgeschlossene Projekte brachten laut Plattform durchschnittlich 17,4 % pro Jahr brutto (14 abgeschlossene Projekte, Stand 14. Oktober 2026). Die Zahl ist selbst gemeldet und ungeprüft, und die Plattform gibt weder an, wie sie gewichtet wird, noch veröffentlicht sie Ergebnisse je Projekt. Sie ist gesunken, je mehr Projekte abgeschlossen wurden: 18,3 % im November 2025 und 17,8 % im August 2026. Die Zielrenditen neuer Projekte liegen bei 14 % bis 20 % pro Jahr brutto; das jüngste Angebot zielt auf 12 % bis 14 %. Privatpersonen in Italien zahlen 26 % Steuer auf Gewinne.

Verluste und Ausfälle

Ein Verlust bei einem abgeschlossenen Projekt wurde nicht gemeldet, und die Plattform sagt, alle zurückgezahlten Projekte hätten ihre Ziele erreicht oder übertroffen. Ihre Statistik zeigt jetzt 1,3 % der finanzierten Projekte mit mehr als 90 Tagen Verzug gegenüber dem Zeitplan (14. Oktober 2026); sie sagt nicht, ob nach Anzahl oder Betrag. Bis August 2026 behauptete die Plattform, es gebe überhaupt keine Verzögerungen. Bei einer Beteiligung besteht das Risiko in einem verspäteten Verkauf oder einem niedrigeren Verkaufspreis und nicht in einer verpassten Kreditrate.

Was Ihr Geld absichert

Ihre Anlage ist nicht besichert: Sie halten Anteile an einer Immobiliengesellschaft, keinen Kredit mit Hypothek. Die Gesellschaftsverträge geben Crowd-Anlegern bei der Gewinnausschüttung Vorrang vor den eigenen Anteilen des Projektentwicklers sowie Verkaufsoptionen, mit denen sie ihre Anteile in bestimmten Fällen zurückverkaufen können; die genauen Bedingungen sind nicht veröffentlicht. Bevor eine Kampagne endet, liegt Ihr Geld auf einem gesperrten Konto bei der Banca Sella und wird nur freigegeben, wenn die Kampagne erfolgreich ist. Das Portfolio ist stark konzentriert: etwa 92 % davon liegen in Rom. Einfach gesagt: Wird ein römisches Projekt später oder günstiger verkauft, sinkt Ihre Rendite, und Sie können einen Teil Ihres Kapitals verlieren, wobei das Eigenkapital des Projektentwicklers Verluste zuerst auffängt.

Wer dahintersteht und die Lizenz

Betreiber ist die UpsideTown S.r.l., Mailand (Handelsregisternummer 10760190966), 2019 gegründet. Sie ist von der CONSOB, Italiens Marktaufsicht, als europäischer Schwarmfinanzierungsdienstleister zugelassen (Beschluss 22965 vom 17. Januar 2024). Ihr Geschäftsführer Luigi Ucci leitet zugleich die Bewertungssparte von PRAXI, einer Beratungsfirma, die an UpsideTown beteiligt ist und die Analyse für die Projektauswahl liefert; eine Regelung zu diesem Interessenkonflikt wurde auf der Website nicht gefunden.

Gebühren

Anleger zahlen UpsideTown keine Provision. Die optionale Eintragung der Anteile über Directa SIM kostet 15 € bis 80 € zur Aktivierung plus 30 € je Zeichnung, und Ihre Bank kann Überweisungen in Rechnung stellen. Projektentwickler zahlen eine Erfolgsprovision und Kosten für die Due-Diligence-Prüfung, deren Sätze nicht veröffentlicht sind.

Ihr Geld zurückbekommen

Es gibt keinen Zweitmarkt. Ihr Geld kommt zurück, wenn die Einheiten des Projekts verkauft sind, geplant nach 9 bis 18 Monaten, oder später, wenn sich das Projekt verzögert.

Unsere Einschätzung

Rendite: sehr hoch — 17,4 % pro Jahr brutto bei 14 abgeschlossenen Projekten, wie von der Plattform gemeldet. Risiko: niedrig (höher bedeutet mehr Risiko) — 16,5 Mio. € bereits zurückgezahlt und Anleger stehen im Rang vor dem Bauträger, sodass die Zahlen allein sehr niedrig ergäben; wir setzen es um eine Stufe schlechter, auf niedrig, weil die Ergebnisse selbst gemeldet sind, etwa 92 % des Bestands in Rom liegen und im Oktober 2026 erstmals ein Projekt mehr als 90 Tage im Verzug war. Rendite-Risiko-Verhältnis: sehr hoch — eine sehr hohe gemeldete Rendite bei niedrigem Risiko, solange der römische Immobilienmarkt hält.