UpsideTown Opiniones

Qué es

UpsideTown es una plataforma italiana de crowdfunding inmobiliario de capital con sede en Milán y operaciones en Roma. Los inversores compran participaciones en sociedades de proyecto que compran un edificio, sobre todo en Roma, lo dividen en unidades más pequeñas, las reforman y las venden. Sus estadísticas muestran 29 proyectos financiados, 31.936.500 € captados, 14 proyectos completados y 16.461.668 € devueltos a los inversores (a 14 de octubre de 2026). En 2026 se captaron 9,90 millones de € hasta esa fecha. La plataforma también se presenta como un portal de energía verde, pero todavía no se ha financiado ningún proyecto energético.

Cómo funciona

Usted suscribe participaciones en la sociedad de proyecto de un único inmueble, desde 1.000 € (las preguntas frecuentes dicen que no hay un mínimo fijo). Los proyectos están previstos para durar de 9 a 18 meses; cuando se venden las unidades, la sociedad le devuelve su capital y su parte del beneficio. Los inversores no profesionales deben completar una prueba de conocimientos y una simulación de pérdidas, y tienen cuatro días para cambiar de opinión. Las participaciones pueden, opcionalmente, registrarse a su nombre a través de Directa SIM por una tarifa. La próxima oferta anunciada el 30 de octubre de 2026 es una segunda ronda para un proyecto en el barrio romano de San Lorenzo (objetivo de 650.000 €, rentabilidad bruta objetivo del 12 % al 14 % anual). El sitio está solo en italiano.

Rentabilidad

Los proyectos completados rindieron una media del 17,4 % anual, bruto, según la plataforma (14 proyectos completados, a 14 de octubre de 2026). La cifra es autodeclarada y no auditada, y la plataforma no indica cómo se pondera ni publica resultados por proyecto. Ha bajado ligeramente a medida que terminan más proyectos: 18,3 % en noviembre de 2025 y 17,8 % en agosto de 2026. Las rentabilidades objetivo de los nuevos proyectos son del 14 % al 20 % anual, bruto; la última oferta apunta al 12 % o 14 %. Los particulares en Italia pagan un 26 % de impuesto sobre las ganancias.

Pérdidas e impagos

No se ha comunicado ninguna pérdida en un proyecto completado, y la plataforma dice que todos los proyectos reembolsados cumplieron o superaron sus objetivos. Sus estadísticas muestran ahora un 1,3 % de los proyectos financiados con más de 90 días de retraso respecto al calendario (14 de octubre de 2026); no dice si es por número o por importe. Hasta agosto de 2026 la plataforma afirmaba que no había ningún retraso. En una inversión en participaciones, el riesgo es una venta tardía o un precio de venta más bajo, más que una cuota de préstamo impagada.

Qué garantiza su dinero

Su inversión no está garantizada: usted posee participaciones en una sociedad inmobiliaria, no un préstamo con hipoteca. Los acuerdos de la sociedad dan a los inversores del crowd preferencia sobre las participaciones propias del promotor cuando se reparten beneficios, y opciones de venta que les permiten, en ciertos casos, revender sus participaciones; los términos exactos no se publican. Antes de que se cierre una campaña, su dinero espera en una cuenta bloqueada en Banca Sella y solo se libera si la campaña tiene éxito. La cartera está muy concentrada: alrededor del 92 % está en Roma. En pocas palabras: si un proyecto romano se vende tarde o por menos, su rentabilidad baja y puede perder parte de su capital, y el capital propio del promotor absorbe las pérdidas primero.

Quién la gestiona y su licencia

El operador es UpsideTown S.r.l., Milán (número de empresa 10760190966), fundada en 2019. Está autorizada por la CONSOB, el regulador de mercados de Italia, como proveedor europeo de servicios de financiación participativa (resolución 22965 de 17 de enero de 2024). Su consejero delegado, Luigi Ucci, dirige también la división de valoración de PRAXI, una consultora accionista de UpsideTown que aporta el análisis usado para seleccionar los proyectos; no se encontró en el sitio ninguna política sobre este conflicto de intereses.

Comisiones

Los inversores no pagan comisión a UpsideTown. El registro opcional de participaciones a través de Directa SIM cuesta de 15 € a 80 € para activarlo más 30 € por suscripción, y su banco puede cobrar por las transferencias. Los promotores pagan una comisión de éxito y costes de diligencia debida cuyas tarifas no se publican.

Recuperar su dinero

No hay mercado secundario. Su dinero vuelve cuando se venden las unidades del proyecto, previsto tras 9 a 18 meses, o más tarde si el proyecto se retrasa.

Nuestra opinión

Rentabilidad: muy alta — 17,4 % anual bruto en 14 proyectos completados, según declara la plataforma. Riesgo: bajo (más alto significa más riesgo) — 16,5 millones de euros ya devueltos e inversores con prioridad sobre el promotor, por lo que las cifras por sí solas darían muy bajo; lo empeoramos un escalón, hasta bajo, porque los resultados son autodeclarados, en torno al 92 % de la cartera está en Roma y el primer proyecto con más de 90 días de retraso apareció en octubre de 2026. Relación rentabilidad-riesgo: muy alta — una rentabilidad declarada muy alta para un nivel de riesgo bajo, mientras el mercado inmobiliario de Roma aguante.