Gefinancierde projecten worden doorgaans gedekt door hypothecaire zekerheden van eerste rang op het actief, garanties van de moedermaatschappij en/of pandrechten op aandelen van de SPV, afhankelijk van het project.

Er vindt voortdurende monitoring plaats door middel van onafhankelijke project- en bouwtoezicht, waarbij uitbetalingen worden vrijgegeven op basis van de gecertificeerde voortgang van de werkzaamheden.

Geen kosten. Het is gratis.

Ja, en het is buitengewoon goed gedocumenteerd. Het hardste feit: de CNMV heeft Civislend in september 2023 een boete van 56.000 euro opgelegd voor twee zeer ernstige overtredingen — belangenconflicten en oneigenlijk gekoppelde projecten die betrekking hadden op 7 van de 24 noteringen uit de periode 2018-2021 —, zoals gepubliceerd in het staatsblad in december 2023; Civislend is in beroep gegaan bij de Audiencia Nacional. Daarnaast bevat een 109 pagina’s tellende discussiethread op het Rankia-forum gedetailleerde, op documenten gebaseerde kritiek op lopende transacties: grond die niet op naam van de lener staat, verlopen registratiecertificaten, een loan-to-value die werd opgegeven als 46% maar na herberekening uitkwam op 56%, en lenersbedrijven met een kapitaal van 20.000 euro. Twee onafhankelijke bronnen melden dat beleggers worden afgepoeierd of geblokkeerd nadat ze technische vragen hebben gesteld. Eén poster beweert dat er een lening van 4 miljoen euro is die sinds augustus 2023 niet is afgelost, met potentiële verliezen van 30-50% — dit is niet geverifieerd en ook niet te verifiëren, omdat het platform geen gegevens over wanbetalingen publiceert. Ondanks dit alles is het algemene sentiment onder klanten goed: een Trustpilot-score van 4,5 op basis van 1.420 beoordelingen, hoewel Civislend slechts op 24% van de negatieve beoordelingen reageert, doorgaans pas na een maand.

Civislend geeft aan dat elk voorstel een tweefasige analyse door deskundigen doorloopt, waarbij juridische, financiële, commerciële en technische controles worden uitgevoerd. Daarna wordt de rentevoet vastgesteld en wordt een risicoclassificatie toegekend op een schaal van zes niveaus, van A+ tot C. Projectontwikkelaars kunnen 1 tot 5 miljoen euro aanvragen en ontvangen de middelen ongeveer 30 dagen na het indienen van de documentatie. Slechts ongeveer één op de tien projecten wordt goedgekeurd. Maar de details zijn schaars: er zijn geen gepubliceerde kredietcriteria, geen maximale LTV-regel, geen vereiste voor voorverkoop en geen waarderingsregels. En de controles hebben eerder gefaald — de boete van de CNMV uit 2023 had betrekking op onrechtmatig gekoppelde projecten en belangenconflicten in advertenties die tussen 2018 en 2021 waren gepubliceerd.

De CEO heeft gezegd dat het dankzij eerste hypotheken vrijwel onmogelijk is om verlies te lijden — zonder daarbij gegevens te publiceren waarmee iemand dat zou kunnen controleren. In de wettelijke kennisgeving staan nog steeds de oude naam van het bedrijf en een verouderd register vermeld; de pagina met tarieven gaf een foutmelding; de statistiekenpagina toont de cijfers alleen met JavaScript en vermeldt geen bijwerkingsdatum. Op zich is dit allemaal niet fataal, maar samen schetst het een beeld van een kredietverstrekker wiens openbaarmakingen geen gelijke tred hebben gehouden met een portefeuille die in twee jaar tijd verdrievoudigd is. Als u investeert, stem uw posities dan af alsof een slecht jaar mogelijk is — er is niets gepubliceerd dat bewijst dat dit niet zo is.

Het managementteam van de beursgenoteerde onderneming bestaat uit veertien personen, onder leiding van algemeen directeur Inigo Torroba, met directeuren voor vastgoed, investeerdersrelaties en marketing — een klein team voor een balanstotaal van 393 miljoen euro. De geregistreerde raad van bestuur wijkt af van de pagina met het management op de website: de voorzitter is Gonzalo Del Pozo Sanchez, en de algemeen directeur maakt helemaal geen deel uit van de geregistreerde raad van bestuur. Wie de eigenaar van het bedrijf is, wordt niet bekendgemaakt. Dit is in dit geval belangrijker dan normaal, omdat de boete van de toezichthouder betrekking had op gekoppelde projecten en belangenconflicten – precies het gebied waar verborgen eigendomsbanden van wezenlijk belang zouden zijn. De jaarrekening wordt gecontroleerd door Auren.

Als een projectontwikkelaar in gebreke blijft, zegt Civislend dat het een reservefonds inzet om ervoor te zorgen dat de uitbetalingen aan beleggers doorgaan — maar de omvang, de regels en de geschiedenis van het fonds worden niet bekendgemaakt. Bij aanhoudende wanbetaling worden incassobureaus ingeschakeld en worden er boeterente en kosten in rekening gebracht bij de projectontwikkelaar; veel overeenkomsten bevatten ook een ingebouwde verlenging van zes maanden tegen een hoger tarief, waarvan projectontwikkelaars gebruikmaken. De ultieme bescherming is de hypotheek met eerste rang, die via de rechter kan worden afgedwongen. Wat ontbreekt, is een trackrecord: er is nog nooit een tijdschema voor invordering, een bedrag aan teruggevorderde gelden of een afgeronde executiezaak gepubliceerd, en onderzoekers van het forum hebben nergens in het openbaar gedocumenteerde voorbeelden van succesvolle invordering gevonden.

In de meeste gevallen zijn er geen directe kosten: geen kosten voor het openen van een rekening, beleggen of opnames — ontwikkelaars betalen de kosten van Civislend. Een jaarlijkse beheersvergoeding van ongeveer 1%, die in het verleden op sommige transacties werd toegepast, varieert nu per project; de officiële pagina met tarieven kon niet worden geraadpleegd omdat er een foutmelding verscheen. De werkelijke kosten zijn indirect: 19% Spaanse bronbelasting op uw rente, rente die pas aan het einde wordt uitbetaald in plaats van maandelijks, en vertragingen die stilletjes de bindingsperiode van uw geld verlengen en uw werkelijke jaarlijkse rendement verlagen.