Finansowane projekty są zazwyczaj zabezpieczone hipoteką pierwszego stopnia na danym składniku aktywów, gwarancjami spółki dominującej i/lub zastawem na udziałach w spółce celowej (SPV), w zależności od projektu.

Bieżący nadzór realizowany jest poprzez niezależny monitoring projektu/budowy, a wypłaty środków następują zgodnie z poświadczonym postępem prac.

Bez żadnych kosztów. Jest bezpłatne.

Tak, i jest to niezwykle dobrze udokumentowane. Najtrudniejszy do zaakceptowania fakt: we wrześniu 2023 r. CNMV nałożyła na Civislend grzywnę w wysokości 56 000 euro za dwa bardzo poważne naruszenia — konflikt interesów oraz nieprawidłowo powiązane projekty, które miały wpływ na 7 z 24 ofert z lat 2018–2021 — co zostało opublikowane w dzienniku urzędowym w grudniu 2023 r.; Civislend złożył odwołanie do Audiencia Nacional. Oprócz tego 109-stronicowy wątek na forum Rankia zawiera szczegółową, opartą na dokumentach krytykę aktualnych transakcji: grunty niezarejestrowane na pożyczkobiorcę, wygasłe świadectwa rejestracyjne, wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) podany na poziomie 46%, który po ponownym obliczeniu wyniósł 56%, oraz spółki pożyczkobiorców z kapitałem w wysokości 20 000 euro. Dwa niezależne źródła donoszą, że inwestorzy spotykają się z odmową lub blokadą po zadawaniu pytań technicznych. Jeden z użytkowników forum twierdzi, że od sierpnia 2023 r. pozostaje niespłacona pożyczka w wysokości 4 mln euro, co wiąże się z potencjalnymi stratami rzędu 30–50% — informacja ta jest jednak niepotwierdzona i niemożliwa do zweryfikowania, ponieważ platforma nie publikuje danych dotyczących niespłaconych zobowiązań. Pomimo tego wszystkiego codzienne nastroje klientów są dobre: ocena na Trustpilot wynosi 4,5 na podstawie 1 420 recenzji, choć Civislend odpowiada tylko na 24% negatywnych recenzji, zazwyczaj po upływie miesiąca.

Civislend twierdzi, że każda propozycja przechodzi dwuetapową analizę ekspercką obejmującą weryfikację prawną, finansową, handlową i techniczną, po czym ustala się oprocentowanie i przypisuje się ocenę ryzyka w sześciostopniowej skali od A+ do C. Deweloperzy mogą ubiegać się o kwotę od 1 do 5 milionów euro i otrzymać środki około 30 dni po złożeniu dokumentacji. Zatwierdzany jest jedynie około jeden projekt na dziesięć. Brakuje jednak szczegółowych informacji: nie opublikowano kryteriów udzielania kredytów, nie ma zasady dotyczącej maksymalnego wskaźnika wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), nie ma wymogu sprzedaży przed rozpoczęciem budowy ani zasad wyceny. Ponadto kontrole te zawodziły już w przeszłości — grzywna nałożona przez CNMV w 2023 r. dotyczyła nieprawidłowo powiązanych projektów oraz konfliktów interesów w ogłoszeniach opublikowanych w latach 2018–2021.

Dyrektor generalny stwierdził, że poniesienie straty jest praktycznie niemożliwe dzięki kredytom hipotecznym pierwszego stopnia — nie publikując jednak żadnych danych, które pozwoliłyby komukolwiek to zweryfikować. W informacji prawnej nadal widnieje stara nazwa firmy oraz nieaktualny wpis w rejestrze; strona z opłatami wyświetlała błąd; strona ze statystykami pokazuje dane wyłącznie przy użyciu JavaScript i nie zawiera daty aktualizacji. Żadna z tych kwestii nie jest sama w sobie krytyczna, ale razem składają się na obraz pożyczkodawcy, którego przejrzystość nie nadąża za portfelem, który potroił się w ciągu dwóch lat. Jeśli zdecydujesz się zainwestować, dostosuj wielkość pozycji tak, jakby możliwy był zły rok — nic z opublikowanych informacji nie dowodzi, że tak nie jest.

Zespół kierownictwa liczy czternaście osób, na czele z dyrektorem generalnym Inigo Torroba oraz dyrektorami ds. nieruchomości, relacji z inwestorami i marketingu — to niewielki zespół jak na firmę o wartości 393 mln euro. Skład zarządu zarejestrowanego w rejestrze różni się od tego przedstawionego na stronie internetowej poświęconej kierownictwu: prezesem jest Gonzalo Del Pozo Sanchez, a dyrektor generalny w ogóle nie zasiada w zarządzie zarejestrowanym w rejestrze. Nie ujawniono, kto jest właścicielem spółki, co ma w tym przypadku większe znaczenie niż zwykle, ponieważ grzywna nałożona przez organ nadzorczy dotyczyła powiązanych projektów i konfliktów interesów – czyli właśnie obszaru, w którym ukryte powiązania własnościowe miałyby istotne znaczenie. Sprawozdania finansowe są badane przez firmę Auren.

Jeśli deweloper ma opóźnienia, firma Civislend twierdzi, że uruchamia fundusz rezerwowy, aby zapewnić ciągłość wypłat dla inwestorów — jednak wielkość tego funduszu, zasady jego funkcjonowania oraz historia nie są ujawniane. Utrzymujące się zaległości w płatnościach skutkują interwencją agencji windykacyjnych, naliczaniem odsetek karnych oraz opłat obciążających dewelopera; wiele umów zawiera również wbudowaną sześciomiesięczną opcję przedłużenia przy podwyższonej stopie procentowej, z której deweloperzy faktycznie korzystają. Najwyższym zabezpieczeniem jest hipoteka pierwszorzędna, egzekwowalna na drodze sądowej. Brakuje jednak jakichkolwiek danych dotyczących dotychczasowych wyników: nigdy nie opublikowano harmonogramu odzyskiwania należności, danych dotyczących odzyskanych kwot ani informacji o zakończonych postępowaniach egzekucyjnych, a badacze z forum nie znaleźli nigdzie w przestrzeni publicznej żadnych udokumentowanych przypadków pomyślnego odzyskania należności.

W większości przypadków nie ma żadnych bezpośrednich opłat: nie pobiera się opłat za prowadzenie konta, inwestycje ani wypłaty — opłaty Civislend pokrywają deweloperzy. Roczna opłata za zarządzanie, wynosząca historycznie około 1%, była wcześniej stosowana w przypadku niektórych transakcji, a jej warunki różnią się obecnie w zależności od projektu; nie udało się sprawdzić oficjalnej strony poświęconej opłatom, ponieważ wyświetlała komunikat o błędzie. Rzeczywiste koszty mają charakter pośredni: 19% hiszpańskiego podatku potrącanego u źródła od odsetek, odsetki wypłacane dopiero na koniec okresu, a nie co miesiąc, oraz opóźnienia, które niepostrzeżenie wydłużają okres zamrożenia środków i obniżają rzeczywisty roczny zwrot z inwestycji.