ZIB Investments Avis

Présentation

ZIB Investments est une maison d'investissement immobilier de Middelburg, dans la province néerlandaise de Zélande, qui propose des projets depuis 1999. Via sa plateforme de financement participatif, des investisseurs particuliers achètent, à partir de 1 000 €, des obligations émises par des véhicules portant le nom ZIB et détenant des maisons de soins, des logements pour personnes âgées, des logements étudiants et temporaires, des parcs de vacances et d'autres biens immobiliers, ainsi qu'un véhicule de capital-investissement. Les investisseurs plus fortunés peuvent rejoindre ses fonds immobiliers à partir de 100 000 €. ZIB indique qu'environ 1 milliard d'euros a été investi dans plus de 50 projets depuis 1999, fonds compris (octobre 2026).

Fonctionnement

Vous vous inscrivez, souscrivez à une offre obligataire et virez votre argent ainsi que les frais d'émission à la fondation de conservation distincte de ZIB. Les intérêts sont versés à dates fixes pendant la durée et les obligations sont remboursées à des échéances fixées ou à la fin. Les émissions récentes atteignent 5 millions d'euros chacune au plus, comme Campus Middelburg III (4,9 millions d'euros, à partir du 30 novembre 2026, avec une liste d'attente) et Investment Amsterdam (5 millions d'euros, jusqu'au 31 décembre 2030).

Rendements

Les coupons des obligations des projets répertoriés vont de 4,0 % à 6,0 % par an, et la plupart paient 5,0 % (octobre 2026). Le plus élevé, 6,0 %, concerne Moerdijk Housing II et le niveau supérieur de Private Equity X ; les dernières offres paient 5,5 % et 5,0 %. ZIB ne publie ni rendement moyen ni rendement réalisé, seulement l'affirmation qu'elle a payé à temps pendant 27 ans.

Pertes et défauts

ZIB indique que ses investissements ont duré 27 ans sans défaut, toujours payés à temps et intégralement remboursés (octobre 2026). Elle ne publie ni taux de défaut, ni chiffre de perte, ni liste des remboursements passés, ni déclaration de résultat, de sorte que cette affirmation ne peut pas être vérifiée à partir de chiffres.

Ce qui garantit votre argent

Les sûretés diffèrent d'une obligation à l'autre, et vous devez lire la fiche d'information de chaque offre. Vous prêtez à un véhicule portant le nom ZIB qui détient des maisons de soins, des logements étudiants, temporaires ou de vacances, ou à un véhicule de capital-investissement. Certaines émissions antérieures comportent une première hypothèque au profit des porteurs d'obligations. La dernière, Campus Middelburg III, n'a pas d'hypothèque propre : une banque détient la première hypothèque sur deux des bâtiments et les porteurs d'obligations antérieurs détiennent la première hypothèque sur le troisième, de sorte que les nouvelles obligations ne passent avant que les investisseurs en fonds propres du fonds. Ce bien était valorisé à 23,0 millions d'euros fin 2025. Les intérêts obligataires sont une charge du fonds et sont payés avant les distributions à ses associés. Il n'existe ni rachat, ni garantie, ni fonds de réserve. ZIB affirme n'avoir connu aucun défaut en 27 ans, mais ne publie aucun chiffre de perte ou de recouvrement.

Qui l'exploite et sa licence

La plateforme est exploitée par ZIB Beleggingsonderneming B.V., qui détient une licence européenne de financement participatif de l'autorité néerlandaise des marchés financiers AFM, numéro 32000027, pour les émissions jusqu'à 5 millions d'euros, et une licence d'entreprise d'investissement, numéro 14005017, pour les émissions obligataires plus importantes avec un prospectus approuvé par l'AFM. Sa société sœur ZIB Investments Beheer B.V. est un gestionnaire de fonds agréé. Les obligations sont émises par des véhicules du propre groupe de ZIB et de ses fonds, de sorte que la plateforme n'est pas un intermédiaire indépendant : elle vend la dette de son propre groupe.

Frais

Les investisseurs paient, à la souscription, des frais d'émission uniques de 1 % à 2 % du montant investi, le plus souvent 2 %. Il n'y a pas de frais annuels ni de frais au remboursement. Le transfert d'une obligation à un autre investisseur entraîne des frais d'administration, dont le montant n'est pas publié. Ce que les véhicules émetteurs versent à ZIB en plus n'est pas divulgué.

Récupérer votre argent

Les obligations sont remboursées pendant la durée ou à la fin. Vous pouvez transférer une obligation avant l'échéance à un autre investisseur ou à un tiers, mais vous devez trouver vous-même l'acheteur ; ZIB s'occupe des formalités moyennant des frais d'administration et ne joue aucun rôle actif dans la recherche d'un acheteur. Il n'existe pas de plateforme de négociation.

Notre avis

Rendement : faible, le coupon obligataire le plus élevé est de 6,0 % par an et la plupart paient 5,0 %. Risque : très élevé (plus élevé signifie plus de risque), car aucun chiffre de défaut n'est publié, la plateforme vend des obligations des fonds de son propre groupe, et l'émission la plus récente passe après une banque et des porteurs d'obligations antérieurs. Rapport rendement-risque : très faible, car il s'agit d'un coupon modeste pour un risque non vérifié et un conflit d'intérêts.