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Fintown è una piattaforma ceca di prestiti immobiliari gestita da Praga dal febbraio 2023. Ogni prestito su di essa va a un solo costruttore, il gruppo Vihorev, che possiede anche il 65% di Fintown. I progetti sono per lo più edifici di appartamenti per affitti brevi a Praga e dintorni, oltre a terreni da sviluppare. Al 24 ottobre 2026 gli investitori avevano versato in totale 30,95 milioni di €, 18,54 milioni di € risultavano ancora prestati e 6.340 persone avevano investito. Fintown non ha alcuna licenza da parte di un'autorità di vigilanza finanziaria.
Si investe da 100 € (il minimo abituale) in una quota di un prestito che Fintown concede a una società del gruppo Vihorev. I prestiti per immobili in affitto pagano interessi mensili, dall'8% al 12% annuo sulle offerte di agosto 2026, con durate fino a 60 mesi; una versione FLEXI può essere lasciata dopo un mese. I prestiti per lo sviluppo pagano dal 10% al 15% annuo, per lo più in un'unica soluzione alla fine, su 12-36 mesi; da ottobre 2025 alcuni pagano ogni trimestre. I prestiti si scelgono da sé; non esiste l'investimento automatico. Il sito è in dieci lingue e gli interessi sono pagati senza alcuna imposta trattenuta.
Il tasso di interesse medio di tutti i prestiti ancora in corso era dell'11,77% annuo il 24 ottobre 2026, ponderato per l'importo. È il tasso scritto nei contratti di prestito, non un risultato misurato al netto delle perdite, ma poiché nessun prestito è mai stato segnalato in ritardo, è ciò che gli investitori ricevono. La piattaforma ha pagato 3,30 milioni di € di interessi dal 2023. I tassi pubblicizzati arrivano fino al 15% annuo sui prestiti per lo sviluppo, e la home page mostra un «interesse medio conseguibile» del 12%. Un monitoraggio indipendente dei portafogli degli investitori indica circa il 10,4% annuo effettivamente guadagnato (agosto 2026), un po' meno perché gli interessi sullo sviluppo arrivano solo alla fine.
Fintown non segnala perdite, prestiti in default né prestiti in ritardo: il 24 ottobre 2026 tutti i 18,54 milioni di € in essere risultavano regolari. Tre progetti per un valore di 10,4 milioni di € sono stati rimborsati per intero. La piattaforma non dice quando un prestito è considerato in ritardo o in default e il mutuatario è il proprietario stesso della piattaforma, quindi è il gruppo a decidere da sé se un pagamento va in arretrato. Il portafoglio è giovane (dal 2023) e la garanzia non ha mai dovuto essere usata.
Non si detiene alcuna ipoteca. Il denaro è prestato a società del gruppo Vihorev che possiedono immobili a Praga, ma questi prestiti sono subordinati: vengono dopo le banche che finanziano ciascun edificio e forse dopo il fondo privato del gruppo, il cui grado non è reso noto. Se un progetto fallisse, la banca verrebbe pagata per prima con l'immobile e gli investitori otterrebbero solo ciò che resta. La piattaforma indica un rapporto prestito/valore medio del 71,55%, il che significa che il debito totale è circa sette decimi del valore dell'immobile; non dice chi valuta gli immobili né come. L'unica protezione aggiuntiva è una garanzia di Vihorev.Investments SE, la società madre che è anche il gruppo mutuatario e il principale proprietario di Fintown, quindi la garanzia proviene dalla stessa parte che deve il denaro. Non ci sono fondo di riacquisto, fondo di riserva né assicurazione. In parole semplici: i prestiti non hanno alcuna garanzia propria e tutto il denaro dipende da un solo costruttore di Praga che possiede anche la piattaforma. Se quel gruppo andasse in difficoltà, tutti i prestiti verrebbero colpiti insieme e le banche sarebbero pagate prima.
Fintown s.r.o. (Praga, numero di società 17323657, registrata a luglio 2022) gestisce la piattaforma. È posseduta al 65% da Vihorev.Investments SE e al 35% da Stonehill Capital s.r.o., e ha un capitale sociale di 1.000 corone ceche (circa 40 €). Non ha alcuna licenza della Banca nazionale ceca e non compare nel registro UE dei fornitori di servizi di crowdfunding autorizzati, quindi nessuna autorità la vigila e nessun sistema di indennizzo copre gli investitori. Il suo bilancio 2024 mostrava un patrimonio netto negativo di circa 0,29 milioni di € e non era certificato.
Investire è gratuito. Uscire in anticipo costa denaro (vedi sotto).
Non esiste un mercato in cui vendere i prestiti ad altri investitori. Fintown offre invece un meccanismo di uscita anticipata (regole pubblicate a marzo 2025): nessuna uscita nei primi sei mesi; da 6 a 12 mesi una commissione del 10% su fino a metà di quanto si detiene; dopo 12 mesi nessuna commissione su fino a metà; e un altro 10% su tutto ciò che supera la metà. Tutti gli interessi maturati fino alla data di uscita vengono detratti, la richiesta si può fare una volta ogni 90 giorni e il pagamento può richiedere fino a 30 giorni. In caso contrario il denaro rientra alla scadenza del prestito.
Rendimento: alto — i prestiti ancora in corso rendono in media l'11,77% annuo (ottobre 2026). Rischio: medio (più alto significa più rischio) — dal 2023 non sono state segnalate perdite né ritardi di pagamento, il che da solo darebbe il livello più basso, molto basso, ma lo alziamo di due gradini, a medio, perché la piattaforma non ha licenza, ogni prestito va al suo stesso proprietario, gli investitori non detengono ipoteche e vengono dopo le banche, e il «default» non è definito. Rendimento-rischio: alto — un tasso elevato con uno storico finora pulito, ma l'intero portafoglio poggia su un solo costruttore.
Licenza / Regolamentazione: Nessuna licenza. Fintown s.r.o. (Praga, numero di società 17323657) non ha alcuna licenza della Banca nazionale ceca e non è inclusa nel registro UE dei fornitori di servizi di crowdfunding, anche se le norme UE sul crowdfunding si applicano nella Repubblica Ceca. Nessuna autorità la vigila e nessuna garanzia dei depositi né sistema di indennizzo degli investitori copre gli investimenti.
No. Fintown s.r.o. non ha alcuna licenza della Banca nazionale ceca e non è inclusa nel registro UE dei fornitori di crowdfunding autorizzati. Nessuna autorità la vigila e nessun sistema di indennizzo copre gli investitori.
Sempre il gruppo Vihorev, un costruttore immobiliare di Praga che possiede il 65% di Fintown. Si acquista una quota di un prestito che Fintown concede a una società del gruppo; non ci sono mutuatari esterni.
La liquidità è detenuta su un conto bancario presso Česká spořitelna. Fintown non dice se tale conto sia giuridicamente separato dai propri fondi. Una volta investito, il denaro è prestato al gruppo Vihorev.
Di solito 100 € per prestito.
I prestiti in corso rendono in media l'11,77% annuo (24 ottobre 2026) e dal 2023 sono stati pagati 3,30 milioni di € di interessi. Fintown non segnala perdite, default né prestiti in ritardo, e tre progetti per un valore di 10,4 milioni di € sono stati rimborsati per intero. Non definisce né il ritardo né il default.
Nessuna ipoteca tutela l'investitore. I prestiti alle società del gruppo Vihorev sono subordinati: vengono dopo la banca che finanzia ciascun immobile, quindi la banca viene pagata per prima da qualsiasi vendita. Il rapporto prestito/valore medio è del 71,55%. L'unica protezione aggiuntiva è una garanzia di Vihorev.Investments SE, che è la società madre del mutuatario e il proprietario di Fintown. Non ci sono riacquisto, fondo di riserva né assicurazione, e nulla di tutto ciò è mai stato messo alla prova.
Non esiste un mercato secondario. Il meccanismo di uscita anticipata non consente alcuna uscita nei primi sei mesi, applica il 10% tra 6 e 12 mesi su fino a metà della posizione (e un ulteriore 10% oltre la metà), detrae tutti gli interessi maturati e può richiedere fino a 30 giorni.
Nessuna per investire. Uscire in anticipo costa dal 10% al 20% di quanto si ritira, oltre agli interessi maturati su tale importo.
Se il gruppo fallisce, tutti i prestiti vengono colpiti insieme e le banche sono pagate prima. Fintown stessa ha un capitale sociale di circa 40 € e un patrimonio netto negativo nel 2024; come verrebbero trattati i crediti degli investitori in caso di suo fallimento non è spiegato e non si applica alcun sistema di indennizzo.
