CapitalStackers Avis

De quoi s'agit-il

CapitalStackers est une plateforme britannique de prêt entre particuliers, basée à Stockport, où des investisseurs prêtent à des promoteurs immobiliers aux côtés de banques. Elle affirme avoir levé 273,2 millions £ et remboursé 198,8 millions £, dont 10,8 millions £ sont encore prêtés (lu en novembre 2026). Ses prêts comblent l'écart entre ce qu'une banque prête et ce dont un promoteur a besoin.

Comment cela fonctionne

Chaque opération est découpée en tranches. Une banque ou un fonds de dette fournit en général le prêt senior, et les investisseurs de CapitalStackers financent la tranche située au-dessus. Sur le marché primaire, les investisseurs enchérissent lors d'une vente aux enchères : les taux les plus bas l'emportent. Il faut au moins 2 500 £ par opération (certaines en demandent davantage), ou 500 £ en achetant sur le marché secondaire. La plateforme indique que tout le financement de la construction doit être réuni avant que l'argent des investisseurs soit débloqué.

Rendements

La plateforme affiche un rendement actuel moyen de 10,11 % par an sur ses prêts en cours (lu en novembre 2026). Il s'agit du taux convenu sur les prêts encore en cours, pas d'un rendement après pertes. La meilleure tranche du marché primaire rapporte 28,07 % par an. Aucun rendement après pertes n'est publié.

Pertes et défauts

8,44 % du capital des prêts historiques clos ont été passés en pertes ; la plateforme n'indique pas par rapport à quoi cela est mesuré. Elle a aussi constitué des provisions de 5,62 % de l'encours actuel pour les prêts exposés à un risque de perte totale, et indique que ses ratios de provisions ont augmenté. Quatre prêts sont dépréciés, dont une opération où le prêteur senior a nommé un administrateur. Les opérations dépassent souvent leur date de fin ; la plateforme cite des exemples remboursés avec 14 et 16 mois de retard.

Ce qui garantit votre argent

Chaque prêt CapitalStackers est garanti par le bien en cours de construction ou d'achat, mais les investisseurs prêtent en général la tranche située au-dessus d'une banque ou d'un fonds de dette : le prêteur senior prend peut-être 50-55 % de la valeur et la tranche des investisseurs la complète jusqu'à 75 % au plus sur le marché primaire (les tranches « underwriter » plus risquées vont plus loin et sont réservées aux investisseurs expérimentés). Le prêteur senior est remboursé en premier ; si les valeurs baissent de plus que la marge située sous 75 %, la tranche des investisseurs supporte la perte et peut être anéantie ; la plateforme indique qu'une perte totale est survenue pour certains investisseurs qui avaient concentré leur argent. Une société distincte, CapitalStackers Trustees Ltd, contrôlée par des dirigeants d'un cabinet d'experts-comptables, détient la sûreté pour les investisseurs. Les garanties personnelles des promoteurs sont parfois utilisées lors des recouvrements. Il n'y a ni rachat, ni fonds de provision, ni assurance. 8,44 % du capital des prêts clos ont été passés en pertes, et sur une opération londonienne, 36 % du capital passé en pertes ont été récupérés ensuite.

Qui l'exploite et sa licence

La plateforme est exploitée par CapitalStackers Limited (société 7361691, Angleterre), autorisée et réglementée par la Financial Conduct Authority britannique, numéro de référence 722549. Son Innovative Finance ISA, lancé le 9 décembre 2022, est géré par Goji Financial Services Ltd (numéro de référence FCA 805323). Les dirigeants et leurs proches parents investissent aux côtés des membres.

Frais

Les investisseurs ne paient ni frais d'adhésion ni autres frais ou charges de gestion courantes ; la plateforme pourra ajouter plus tard de petits frais pour les vérifications d'identité. Les ventes sur le marché secondaire sont actuellement sans commission. Les emprunteurs paient la marge de la plateforme et des frais de sortie.

Récupérer votre argent

L'argent reste dans un prêt jusqu'à son remboursement, ce qui arrive souvent plus tard que prévu. Vous pouvez proposer votre part sur le marché secondaire, où les prêts peuvent se vendre avec une prime ou une décote, mais un acheteur n'est pas garanti. Si la plateforme cessait son activité, elle indique qu'un cabinet d'experts-comptables veillerait aux intérêts des investisseurs jusqu'à la fin de chaque opération.

Notre avis

Rendement : élevé, à partir d'un rendement actuel moyen de 10,11 % par an. Risque : très élevé (plus le niveau est élevé, plus le risque est grand) : 8,44 % du capital des prêts clos ont été passés en pertes, les investisseurs prêtent en général derrière une banque, et les opérations dépassent souvent leur terme de plus d'un an. Rapport rendement-risque : faible, car le rendement élevé ne compense pas des pertes de cette ampleur.