Proplend Avis

De quoi s'agit-il

Proplend est une plateforme britannique de prêt entre particuliers exploitée depuis Londres. Des investisseurs particuliers prêtent à des propriétaires et à des sociétés immobilières, et chaque prêt est garanti par un bien déjà occupé par des locataires qui paient, surtout des immeubles commerciaux comme des bureaux, des locaux industriels et des commerces. La société a été créée en décembre 2012 et a commencé à prêter en 2014. Sa page de statistiques indique 292,5 millions de £ prêtés via la plateforme et 221,1 millions de £ de capital déjà remboursés (vérifié en octobre 2026). Au 31 décembre 2025, elle avait financé 305 prêts, dont 227 entièrement remboursés.

Comment cela fonctionne

Chaque prêt est découpé en trois tranches au plus, selon la part de la valeur du bien qu'il couvre. La tranche A couvre les premiers 50 % de la valeur, la tranche B la part de 51 % à 65 %, et la tranche C la part de 66 % à 75 %. Elles sont remboursées strictement dans cet ordre : A d'abord, puis B, puis C. La tranche A rapporte le moins et la C le plus, car la C est la première à perdre de l'argent si le bien est vendu trop bas. Vous achetez des parts de prêt à partir de 1 000 £, par tranches de 1 000 £, vous-même ou via Auto-Lend, qui n'investit que dans la tranche A. Le loyer des locataires paie les intérêts, versés chaque mois. Vous pouvez détenir les prêts sur un compte ordinaire, dans un Innovative Finance ISA exonéré d'impôt ou dans une retraite auto-investie.

Rendements

La page d'accueil de Proplend affiche un rendement réel moyen pondéré de 8,26 % par an sur les trois tranches, après ses frais et avant impôt (vu en octobre 2026). Ce chiffre n'est pas daté et n'est pas expliqué. Les chiffres datés sont plus clairs. Sur les 12 mois jusqu'au 31 décembre 2025, les prêts actifs ont rapporté en moyenne 7,22 % par an en tranche A, 9,09 % en tranche B et 10,84 % en tranche C, après frais et avant créances irrécouvrables et impôt. Auto-Lend, qui n'utilise que la tranche A, a gagné 8,23 % en 2025 pour un objectif de 6 %. La page investisseurs annonce une fourchette de 5 % à 12 % par an, tandis que la page d'accueil montre encore d'anciens taux par tranche des 12 mois à décembre 2022 (6,05 %, 7,87 % et 9,81 %).

Pertes et défauts

Les investisseurs ont perdu très peu jusqu'ici. Les prêteurs ont perdu 0,25 million de £ au total, sur deux prêts : 0,04 million de £ sur un prêt de 2018 et 0,21 million de £ sur un prêt de 2021, pour lequel une caution personnelle est toujours poursuivie. Cela représente environ 0,09 % de tout l'argent prêté (au 31 décembre 2025, calculé à partir des chiffres de la plateforme). Les deux pertes ont touché les tranches subordonnées B et C ; les investisseurs de la tranche A n'ont pas perdu d'argent.

Les défauts sont rares mais pas inexistants. 11 des 305 prêts (3,61 %) ont fait défaut depuis 2014, c'est-à-dire qu'un paiement a eu plus de 180 jours de retard ou que l'emprunteur n'a pu rembourser sans que la garantie soit vendue (au 31 décembre 2025). Aucun des prêts accordés de 2022 à 2025 n'a fait défaut jusqu'ici. Les retards de remboursement sont plus fréquents : fin 2025, 11 prêts avaient dépassé leur date de remboursement de moins de 180 jours, un de plus de 180 jours, et deux étaient en retard sur les intérêts. Cela représente environ un prêt sur six parmi les quelque 78 prêts encore en cours, calculé à partir des chiffres de la plateforme.

Ce qui garantit votre argent

Chaque prêt bénéficie d'une sûreté de premier rang (first legal charge) sur un bien loué, évalué par un expert chartered surveyor indépendant. L'emprunt est plafonné à 75 % de la valeur du bien, et la moyenne de tous les prêts est de 58,71 % (octobre 2026). Sur les prêts à terme et les prêts-relais, Proplend conserve en réserve au moins trois mois d'intérêts, afin que les paiements puissent continuer pendant qu'elle traite un emprunteur en retard. Certains prêts comportent aussi une caution personnelle de l'emprunteur. Il n'y a ni fonds de provision, ni rachat, ni dispositif d'indemnisation pour l'argent prêté.

Proplend publie un test de résistance : si la valeur des biens baissait de 30 %, elle prévoit des pertes de 0 % en tranche A, de 2 % en tranche B et de 5 % en tranche C. Elle ne publie pas combien elle a récupéré sur les prêts en défaut, mais seuls deux des 11 défauts ont causé une perte. En clair : les investisseurs de la tranche A ne perdent de l'argent que si un bien est vendu à moins d'environ la moitié de son évaluation ; les investisseurs de la tranche C sont les premiers à absorber un manque.

Qui l'exploite et sa licence

La plateforme est exploitée par Proplend Limited (société 08315922, Angleterre et Pays de Galles). Elle est pleinement agréée par la Financial Conduct Authority britannique depuis le 1 mars 2017 (référence 726646) pour exploiter une plateforme de prêt entre particuliers, et approuvée par HM Revenue & Customs comme gestionnaire d'ISA. Elle publie le rapport annuel de résultats exigé par le régulateur, le dernier pour l'année close le 31 décembre 2025. Aucune action d'un régulateur à son encontre n'a été trouvée. Elle dépose des comptes de petite société, de sorte qu'aucun chiffre de profits et pertes n'est public.

Frais

Proplend prélève 10 % des intérêts bruts que l'emprunteur vous verse, déduits de chaque paiement d'intérêts ; cela s'applique aussi aux intérêts de pénalité et aux frais de remboursement anticipé. Les taux cités ci-dessus sont déjà nets de ces frais. La vente d'une part de prêt sur le Loan Exchange coûte 0,5 % de sa valeur restante. L'ouverture d'un ISA et le transfert d'un ISA entrant sont gratuits ; des frais de 35 £ s'appliquent à plus d'un transfert d'ISA sortant dans le même mois.

Récupérer votre argent

Vous pouvez vendre des parts de prêt à d'autres investisseurs sur le Loan Exchange, qui se dénoue normalement rapidement. Les parts ne se vendent qu'à leur valeur nominale, il n'y a pas d'option de décote, et une vente dépend de la présence d'un acheteur : en mars 2020, des investisseurs ont signalé pendant quelques mois que les vendeurs étaient bien plus nombreux que les acheteurs. Les prêts en retard de paiement ne peuvent pas être vendus. Sinon, votre argent revient lorsque l'emprunteur rembourse, et un prêt en cours sur six était en retard fin 2025. Les liquidités non investies sont conservées sur un compte client chez Barclays et couvertes par le dispositif d'indemnisation britannique jusqu'à 85 000 £ ; l'argent prêté ne l'est pas.

Notre avis

Rendement : moyen — la plateforme déclare un rendement réel moyen de 8,26 % par an sur ses trois tranches, après sa commission. Risque : très faible (plus c'est élevé, plus le risque est grand) — les investisseurs ont perdu environ 0,09 % de tout l'argent prêté, ce qui fixe le niveau, sur des charges de premier rang sur des biens loués ; les prêts en retard sont un avertissement, car environ un prêt en cours sur six était en retard fin 2025. Rapport rendement-risque : faible — selon le test de résistance de la plateforme, la tranche la mieux rémunérée rapporterait 5,84 % par an après les pertes attendues, moins que la moins bien rémunérée, de sorte que l'intérêt supplémentaire ne compense pas le risque supplémentaire.