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Investoren
Exporo ist Deutschlands größte Crowdfunding-Plattform für Immobilien mit Sitz in Hamburg, die seit Ende 2014 besteht. Privatanleger vergeben Kredite ab 500 Euro an Immobilienentwickler – und seit 2023 auch an Entwickler von Solarprojekten – für eine Laufzeit von 12 bis 36 Monaten zu festen Zinssätzen von 7 bis 9 Prozent pro Jahr.
Es gibt zwei Kreditarten: vorrangige Vollkredite mit erstrangiger Besicherung in Höhe von 60 bis 75 Prozent des Immobilienwerts und Mezzanine-Kredite mit zweitrangiger Besicherung in Höhe von bis zu 85 Prozent. Die Rückzahlung erfolgt, wenn der Entwickler die Immobilie verkauft oder refinanziert.
Die lizenzierte Betreibergesellschaft, die EPH Investment GmbH, verfügt über eine vollständige EU-Crowdfunding-Zulassung der BaFin, die im Dezember 2023 erteilt wurde – eine von nur zwei aktiven deutschen Lizenzen dieser Art – sowie über eine Wertpapierlizenz aus dem Jahr 2017.
Das Geld der Anleger wird bei dem Zahlungsinstitut secupay in einem insolvenzgeschützten Treuhandkonto verwahrt, bis ein Projekt finanziert ist; deutsche Steuern werden an der Quelle einbehalten, und die Investition selbst ist gebührenfrei – die Projektentwickler tragen die Gebühren von Exporo.
Rund 1,17 Milliarden Euro wurden in mehr als 600 Projekte investiert, wobei etwa 800 Millionen Euro an die Anleger zurückgezahlt wurden.
Die Bilanz hinter diesen Schlagzeilen ist durchwachsen: Etwa 70 Prozent der Projekte aus den Jahren 2014 bis 2023 wurden pünktlich oder vorzeitig zurückgezahlt, doch der Rest war verspätet, wurde umstrukturiert oder endete noch schlechter; mehrere Projektgesellschaften gingen in Insolvenz, wobei eine den Anlegern lediglich 2,6 Prozent ihres Kapitals zurückzahlte; und ein separates Produkt im Bereich Mietimmobilien verfehlte in jedem einzelnen der 38 von einem unabhängigen Analysten untersuchten Fälle seine Prognose.
In einem Musterprozess vor Gericht wegen einer Finanzierung aus dem Jahr 2019 wird geprüft, ob die Verkaufsunterlagen die Anleger in die Irre geführt haben.
Da es keinen Sekundärmarkt gibt, ist das Geld für die gesamte Laufzeit gebunden.
Lizenz / Regulierung: ECSPR-Crowdfunding-Anbieter, BaFin; außerdem ein MiFID-Unternehmen
Exporo beschreibt einen vierstufigen Trichter. Projekte werden von einem internen Team akquiriert, anhand interner Kreditrichtlinien geprüft – Baurechte, Eignung des Standorts, Kostenkalkulationen im Vergleich zu Marktpreisen, realistischer Ausstieg, ausreichendes Eigenkapital des Bauträgers – und anschließend einer detaillierten Analyse unterzogen, an der externe Ratingagenturen, Marktdatenanbieter, professionelle Gutachter und externe Rechtsanwälte beteiligt sind. Die endgültige Genehmigung liegt bei einem Kreditausschuss aus leitenden Mitarbeitern, die nicht an dem Geschäft beteiligt sind. Weniger als jeder zehnte Antrag schafft es auf die Plattform, und die Beleihungsquote ist bei vorrangigen Krediten auf 60 bis 75 Prozent und bei Mezzanine-Krediten auf 70 bis 85 Prozent begrenzt. Nicht veröffentlicht: Mindest-Eigenkapitalquoten, Anforderungen an den Vorverkauf oder Schwellenwerte für die Erfolgsbilanz der Bauträger – und die Behauptung, dass 90 Prozent der Anträge abgelehnt werden, lässt sich nicht unabhängig überprüfen.
Das Investieren ist kostenlos: Es fallen keine Gebühren für die Registrierung, Einzahlungen, Investitionen oder Auszahlungen an, die Verwahrungskosten für tokenisierte Wertpapiere werden von der Plattform getragen, und 100 Prozent Ihres Geldes fließen in das Projekt – Exporo wird von den Entwicklern bezahlt. Drei Kostenpunkte machen jedoch zu Buche. Die deutsche Kapitalertragsteuer von bis zu 25 Prozent zuzüglich Zuschläge wird an der Quelle einbehalten, ein Steuerfreibetrag kann nicht geltend gemacht werden, und ausländische Anleger müssen sich den Betrag beim deutschen Finanzamt zurückfordern. Ein vorzeitiger Ausstieg ist entweder unmöglich oder teuer – bestehende Bestände wurden bisher mit einem Abschlag von etwa 25 Prozent gehandelt. Und im Juni 2024 versuchte Exporo, Verwahrungsgebühren für Bestände einzuführen, die als gebührenfrei verkauft worden waren, machte jedoch nach Protesten der Anleger unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Rückzieher.
Das Produkt hat sich im Dezember 2023 grundlegend verändert. Zuvor verkaufte Exporo nachrangige Darlehen – die schwächste Position in der Kapitalstruktur und die Ursache für fast alle Verluste und Rechtsstreitigkeiten des Unternehmens. Seit Erhalt der EU-Lizenz handelt es sich bei den neuen Angeboten um reguläre Darlehen, oft mit erstrangigen Hypotheken, und die alte deutsche Anlageobergrenze von 25.000 Euro gilt nicht mehr. Die Verbesserung ist echt, aber noch nicht bewiesen – fast nichts aus dem neuen Portfolio ist bisher fällig geworden. Beachten Sie auch die Bezeichnung: Ihr Vertragspartner ist die EPH Investment GmbH, die lizenzierte Tochtergesellschaft; die Muttergesellschaft Exporo AG, die Beklagte in den Gerichtsverfahren, verfügt über keine Finanzlizenz.
Exporo wurde im November 2014 in Hamburg von Simon Brunke, Björn Maronde, Tim Buetecke und Julian Oertzen gegründet; von den vier Gründern ist nur noch Brunke als Vorstandsvorsitzender der Muttergesellschaft Exporo AG im Unternehmen tätig. Patrick Hartmann, der über zehn Jahre Erfahrung im Bereich Handelsfinanzierung bei einer Tochtergesellschaft der Otto Group verfügt, leitet gemeinsam mit dem niederländischen Co-Geschäftsführer Herman Tange die lizenzierte Tochtergesellschaft EPH Investment GmbH. Thomas Lange, ein ausgebildeter Banker mit über 25 Jahren Erfahrung in der Immobilienfinanzierung, ist für den Bereich Kreditrisiko verantwortlich. Venture-Kapitalgeber wie Partech, HV Capital, Heartcore und Headline haben das Unternehmen mit über 43 Millionen Euro unterstützt; die Mitarbeiterzahl lag zu Spitzenzeiten bei über 190 und wird nicht mehr veröffentlicht.
Nach der Finanzierung überwacht Exporo jedes Projekt vierteljährlich, erstattet den Investoren Bericht und intensiviert den Kontakt zu den Entwicklern, wenn Probleme auftreten – Gespräche über eine Refinanzierung werden als gängige Praxis beschrieben. Verzögerungen werden getrennt von Zahlungsausfällen behandelt, und bei verzögerten Projekten werden den Anlegern gesetzliche Verzugszinsen gezahlt; nach Angaben von Exporo selbst waren Ende 2020 30 von 39 verzögerten Projekten schließlich vollständig mit Zinsen zurückgezahlt worden. Wenn Projekte scheitern, wird die Sicherheit durch einen für die Investoren handelnden Treuhänder durchgesetzt – Exporo veröffentlicht jedoch keine Rückgewinnungsstatistiken, und im dokumentierten schlimmsten Fall wurden 2,6 Prozent des Kapitals zurückgezahlt. Die Rangfolge der Sicherheiten entscheidet über alles: Vorrangige Vollkredite stehen an erster Stelle, Mezzanine-Kredite an zweiter Stelle und die älteren nachrangigen Kredite kommen praktisch als Letzte zum Zug.
Ja – umfassend, anhaltend und bis vor Gericht. Das Hanseatische Oberlandesgericht in Hamburg hat am 30. Juli 2025 ein Musterverfahren im Kapitalmarktbereich gegen die Exporo AG und eine Tochtergesellschaft wegen der 2,5-Millionen-Euro-Finanzierung „Am Hamburger Stadtpark“ aus dem Jahr 2019 eröffnet, wobei die Anleger irreführende, fehlerhafte und unvollständige Verkaufsunterlagen geltend machen; Ein Urteil vom Juli 2022 hatte Exporo bereits zur Zahlung von Schadensersatz im Zusammenhang mit einer anderen Investition aus dem Jahr 2019 verurteilt. Projektinsolvenzen sind von Marburg (rund 4 Millionen Euro, über 800 Anleger, 2019) bis hin zum Limespark im März 2025 dokumentiert, und die Wirtschaftspresse zählte 16 bis 18 verzögerte Projekte im Zeitraum 2020–2022. Die härteste Feststellung der jüngsten Zeit ist die unabhängige Analyse des Mietprodukts „Bestand“ vom Juni 2025: 38 Angebote, keines im Plan, das schlechteste mit minus 11 Prozent pro Jahr und einem Kapitalverlust von etwa der Hälfte – Anlegergruppen fechten die Immobilienbewertungen an. Trustpilot selbst konnte nicht direkt überprüft werden; ein österreichischer Aggregator, der sich auf etwa 120 Trustpilot-Bewertungen beruft, beziffert die Zufriedenheit auf 8,6 von 10 Punkten, was darauf hindeutet, dass die Bewertungen des täglichen Service weitaus besser ausfallen als die Anlageergebnisse.
