Die finanzierten Projekte werden in der Regel je nach Projekt durch erstrangige Hypothekengarantien auf die Vermögenswerte, Garantien der Muttergesellschaft und/oder Verpfändungen von SPV-Anteilen besichert.

Die laufende Überwachung erfolgt durch eine unabhängige Projekt- bzw. Bauüberwachung, wobei die Auszahlungen entsprechend dem bescheinigten Baufortschritt freigegeben werden.

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Ja, und das ist ungewöhnlich gut dokumentiert. Die härteste Tatsache: Die CNMV verhängte im September 2023 gegen Civislend eine Geldstrafe in Höhe von 56.000 Euro wegen zweier sehr schwerwiegender Verstöße – Interessenkonflikte und unzulässig verknüpfte Projekte, die 7 von 24 Börsengängen im Zeitraum 2018–2021 betrafen –, was im Dezember 2023 im Staatsanzeiger veröffentlicht wurde; Civislend hat vor der Audiencia Nacional Berufung eingelegt. Daneben enthält ein 109-seitiger Thread im Rankia-Forum detaillierte, auf Dokumenten basierende Kritik an laufenden Geschäften: Grundstücke, die nicht auf den Kreditnehmer eingetragen sind, abgelaufene Grundbuchauszüge, eine angegebene Beleihungsquote von 46 %, die sich bei Neuberechnung auf 56 % belief, sowie Kreditnehmerunternehmen mit einem Kapital von 20.000 Euro. Zwei unabhängige Quellen berichten, dass Investoren nach dem Stellen technischer Fragen abgewiesen oder blockiert wurden. Ein Nutzer behauptet, dass ein Kredit in Höhe von 4 Millionen Euro seit August 2023 unbezahlt ist und potenzielle Verluste von 30–50 % mit sich bringt – dies ist jedoch unbestätigt und nicht überprüfbar, da die Plattform keine Daten zu Zahlungsausfällen veröffentlicht. Trotz alledem ist die allgemeine Kundenstimmung gut: 4,5 auf Trustpilot bei 1.420 Bewertungen, obwohl Civislend nur auf 24 % der negativen Bewertungen antwortet, meist erst nach einem Monat.

Civislend gibt an, dass jeder Antrag eine zweistufige Expertenanalyse durchläuft, die rechtliche, finanzielle, wirtschaftliche und technische Prüfungen umfasst. Anschließend legt das Unternehmen den Zinssatz fest und stuft das Risiko auf einer sechsstufigen Skala von A+ bis C ein. Bauträger können 1 bis 5 Millionen Euro beantragen und erhalten die Mittel etwa 30 Tage nach Einreichung der Unterlagen. Nur etwa jedes zehnte Projekt wird genehmigt. Doch die Details sind spärlich: Es gibt keine veröffentlichten Vergabekriterien, keine Regelung zur maximalen Beleihungsquote, keine Vorverkaufsverpflichtung und keine Bewertungsregeln. Und die Prüfungen haben bereits in der Vergangenheit versagt – die Geldbuße der CNMV aus dem Jahr 2023 betraf unzulässige Verflechtungen von Projekten und Interessenkonflikte bei zwischen 2018 und 2021 veröffentlichten Angeboten.

Der Geschäftsführer hat erklärt, dass es dank Ersthypotheken praktisch unmöglich sei, Geld zu verlieren – ohne jedoch Daten zu veröffentlichen, anhand derer sich dies überprüfen ließe. Im Impressum sind nach wie vor der alte Name des Unternehmens und ein veraltetes Register angegeben; die Gebührenseite gab eine Fehlermeldung aus; die Statistikseite zeigt ihre Zahlen nur mit JavaScript an und enthält kein Aktualisierungsdatum. Für sich genommen ist nichts davon fatal, doch in der Summe zeichnet sich das Bild eines Kreditgebers ab, dessen Offenlegung nicht mit einem Geschäftsvolumen Schritt gehalten hat, das sich innerhalb von zwei Jahren verdreifacht hat. Wenn Sie investieren, sollten Sie Ihre Positionen so bemessen, als wäre ein schlechtes Jahr möglich – nichts, was veröffentlicht wurde, beweist, dass dies nicht der Fall ist.

Das Team des börsennotierten Unternehmens umfasst vierzehn Mitarbeiter, angeführt von Geschäftsführer Inigo Torroba sowie den Leitern der Bereiche Immobilien, Investor Relations und Marketing – eine kleine Belegschaft für ein Geschäftsvolumen von 393 Millionen Euro. Der eingetragene Vorstand weicht von der Führungsseite der Website ab: Vorsitzender ist Gonzalo Del Pozo Sanchez, und der Geschäftsführer ist überhaupt nicht im eingetragenen Vorstand vertreten. Wer Eigentümer des Unternehmens ist, wird nicht offengelegt, was in diesem Fall von größerer Bedeutung ist als sonst, da sich die Geldbuße der Aufsichtsbehörde auf verbundene Projekte und Interessenkonflikte bezog – genau den Bereich, in dem verborgene Eigentumsverhältnisse von wesentlicher Bedeutung wären. Die Jahresabschlüsse werden von Auren geprüft.

Sollte ein Bauträger in Zahlungsverzug geraten, gibt Civislend an, einen Reservefonds zu aktivieren, damit die Auszahlungen an die Anleger weiterlaufen – allerdings werden Umfang, Regeln und Entwicklung des Fonds nicht offengelegt. Anhaltende Zahlungsausfälle führen zum Einsatz von Inkassounternehmen, Strafzinsen und Gebühren, die dem Bauträger in Rechnung gestellt werden; viele Verträge sehen zudem eine integrierte sechsmonatige Verlängerung zu einem erhöhten Zinssatz vor, von der Bauträger auch Gebrauch machen. Der ultimative Schutz ist die vorrangige Hypothek, die gerichtlich durchgesetzt werden kann. Was fehlt, ist eine Erfolgsbilanz: Es wurden noch nie ein Zeitplan für die Eintreibung, Zahlen zu den eingezogenen Beträgen oder abgeschlossene Vollstreckungsverfahren veröffentlicht, und die Forscher von „Forum“ konnten nirgendwo in der Öffentlichkeit dokumentierte erfolgreiche Eintreibungen finden.

In den meisten Fällen fallen keine direkten Kosten an: keine Konto-, Anlage- oder Auszahlungsgebühren – die Entwickler tragen die Kosten von Civislend. Eine jährliche Verwaltungsgebühr von etwa 1 %, die in der Vergangenheit bei einigen Geschäften angewandt wurde, variiert nun je nach Projekt; die offizielle Gebührenseite konnte nicht überprüft werden, da sie eine Fehlermeldung anzeigte. Die tatsächlichen Kosten sind indirekter Natur: 19 % spanische Quellensteuer auf Ihre Zinsen, die erst am Ende statt monatlich ausgezahlt werden, sowie Verzögerungen, die die Bindungsfrist Ihres Geldes stillschweigend verlängern und Ihre tatsächliche jährliche Rendite schmälern.